Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct

Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct 1

Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct

La loi Pinel, qui contrairement aux dispositifs de défiscalisation précédents, autorise la location du bien immobilier acquis à ses parents ou enfants, permet de profiter d’une réduction d’impôts pour tout achat d’un logement neuf. Prenant appui sur ce mécanisme, la Société Civile de Placement Immobilier Pinel (SCPI Pinel) propose à l’investisseur d’acheter des parts dans un portefeuille d’immeubles d’habitation, l’ensemble étant contrôlé par une société de gestion.

Présentation de la SCPI Pinel

Les SCPI fiscales, plus communément appelées “pierre-papier Pinel”, sont à proprement parler, des sociétés civiles de placement immobilier. Lorsqu’un investisseur place son épargne dans une SCPI, il se porte acquéreur d’un patrimoine immobilier locatif, en commun avec d’autres investisseurs. En effet, la SCPI est chargée de récolter de l’argent auprès de plusieurs particuliers. Une fois validée cette étape, elle cherche divers biens permettant de réaliser un placement financier : cela est une manière d’investir sans “placer tous ses oeufs dans le même panier”. Enfin, la SCPI gère ce parc immobilier de A à Z et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, qui sont considérés comme de véritables “associés”.

Une SCPI parmi d’autres

Il existe une multitude de SCPI permettant de répondre à des attentes et des profils d’épargnants divers :

  • les SCPI de rendement concernent les investisseurs souhaitant valoriser leurs parts et obtenir un rendement élevé. Elles consistent généralement en la distribution régulière de revenus aux investisseurs sous la forme d’acomptes sur dividende. Parmi les SCPI de rendement, l’on peut notamment citer les SCPI diversifiées, les SCPI de commerces, les SCPI européennes, les SCPI régionales ou encore les SCPI spécialisées ;
  • les SCPI fiscales, Pinel ou anciennement Duflot ou Scellier, offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal, sans se soucier de la gestion locative des biens ;
  • les SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation, concernent les immeubles (bureaux, logements, etc) dont le potentiel d’appréciation à la revente est élevé. Le but étant la délivrance in fine de plus-values à l’investisseur. Contrairement aux SCPI de rendement et fiscale, ces sociétés ne permettent pas ou peu la perception de revenus. Il est plutôt question de valoriser progressivement la valeur des parts acquises.

Investir dans la pierre-papier défiscalisante

Investir dans la pierre-papier défiscalisante

Anne et Jean-Yves, couple originaire de Nantes, décide d’investir dans une SCPI dont la durée de vie sera de 15 ans. Leur SCPI achète des immeubles après avoir collecté des fonds auprès des différents investisseurs, puis elle les met en location. Les loyers perçus par la SCPI permettent le versement de dividendes à chacun des associés dont Anne et Jean-Yves. Puis, suite à une assemblée générale extraordinaire, la vente des immeubles est votée et les investisseurs touchent alors des acomptes remarquables, conséquence de la plus-value réalisée sur la vente. C’est à l’issue de la liquidation que le solde sera versé à Jean-Yves et Anne.

Du point de vue de la fiscalité, le couple nantais profite d’une réduction d’impôt de 2% du montant investi au cours des 9 années d’engagement Pinel. Dans la mesure où l’économie fiscale dure six années de moins que l’activité de la SCPI, Anne et Jean-Yves doivent s’attendre à garder au cours de cette période, la propriété de leurs biens immobiliers, sans réduction d’impôt en contrepartie. Ils conserveront évidemment la jouissance des revenus issus des loyers.

Ses avantages

Les SCPI Pinel ont l’avantage d’offrir tous les bénéfices fiscaux du dispositif Pinel, minorés des contraintes inhérentes à un achat immobilier.

En choisissant d’investir dans une SCPI Pinel, le particulier concrétise une double opération : il profite de l’économie d’impôt octroyée par la loi Pinel tout en diversifiant son patrimoine. De surcroît, l’entrée dans une SCPI permet à l’investisseur de se départir des obligations liées à l’investissement locatif. Aussi, le contribuable qui privilégie la pierre-papier défiscalisante à l’investissement Pinel simple, sera exempt :

  • de recherche d’un bien immobilier à acquérir,
  • de recherche d’un locataire solvable et fiable,
  • de gestion des états des lieux entrants et sortants,
  • d’encaissement des loyers,
  • de régularisation des charges,
  • de participation aux assemblées générales du syndicat de copropriété,
  • etc.

Par ailleurs, en choisissant de prendre part à une SCPI Pinel, l’investisseur réalise un placement patrimonial diversifié. En effet, les sociétés civiles concernées prennent soin d’acquérir des lots immobiliers de divers types (résidences de services, immeubles de bureaux, logements standing, etc) et répartis sur l’ensemble du territoire français.

Ses écueils

Risque qui concerne tous les placements immobiliers : lorsque le marché est mis à mal, les SCPI s’en trouvent impactées négativement : elles perdent de la valeur. La conjoncture économique a davantage de poid encore sur les SCPI spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. En cas de crise économique, contrairement aux logements qui trouvent toujours preneurs, les locaux professionnels tendent à se vider, affectant les loyers, qui constituent le revenu des investisseurs.

Autre risque, l’évolution des normes de construction et de la fiscalité immobilière peut affaiblir certaines SCPI. Leur patrimoine peut en effet se révéler suranné ou ne plus répondre aux attentes des locataires.

Enfin, en investissant dans une SCPI, on ne peut éliminer d’éventuels manquements de cette dernière en matière de gestion des biens immobiliers. Néanmoins, les investisseurs associés peuvent prendre la décision, au cours d’une assemblée générale, de retirer la gestion locative à leur SCPI au profit d’une autre.

Les SCPI sont nombreuses à proposer leurs services, aussi il convient de réaliser une sélection rigoureuse. Il s’avère tout aussi judicieux d’adhérer à l’Association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI) : elle se destine à soutenir les investisseurs en supports collectifs de placement immobilier.

Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct

Une meilleure rentabilité du dispositif en direct ?

Pourquoi réaliser un investissement locatif en direct quand la pierre-papier semble le surpasser avantageusement ? Tout est une question de rentabilité !

Selon certains courtiers en SCPI, l’objectif de rentabilité de ces sociétés civiles serait de l’ordre de 2%, hors fiscalité. C’est que, à l’image des SCPI classiques, les SCPI Pinel sont soumises à des frais de souscription et de cession, réglés en une seule fois, ainsi qu’à des frais annuels de gestion. Néanmoins, alors que les SCPI d’entreprise offrent des performances stables, les SCPI Pinel, qui concernent des biens habitables, affichent des rendements plus aléatoires, loins des 4% annuels des SCPI de rendement.

Selon Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint d’Ufifrance Patrimoine (UFF), banque conseil en gestion de patrimoine, interrogé récemment par le média cBanque : “Ces SCPI [N.D.L.R : Pinel] à vocation fiscale offrent des rendements (taux de distribution), 2 à 3 ans après leur création, qui se situent entre 1.5% à 2% hors fiscalité”.

De son côté, l’immobilier locatif Pinel en direct, c’est-à-dire sans l’intermédiation d’une SCPI – et les frais qu’elle entraîne – procure un rendement brut de 2.5% à 3%, hors avantage fiscal toujours.

Anne et Jean-Yves abandonnent l’investissement dans une SCPI au profit d’un investissement locatif Pinel en direct. Le marché immobilier neuf à Nantes leur permet d’acquérir, pour un montant de 202.000€, un appartement neuf de type T3 situé dans le quartier Nantes Erdre.
Outre le taux de rentabilité interne de leur bien (de l’ordre de 2.5 à 3%), le couple, qui s’est engagé pour une durée de 9 ans dans le dispositif Pinel, profitera d’une économie d’impôt de 36.360€ (202.000€ x 18%), soit 4.040€ par an.

En effet, pour rappel la loi Pinel induit une réduction fiscale proportionnelle à la durée d’engagement. Pour 6 années de mise en location, l’investisseur voit son impôt réduit de 12% du montant de son opération immobilière ; 9 années d’engagement induisent un taux de 18%, comme dans notre exemple ; enfin, pour 12 années de mise en location, la période maximale autorisée, c’est un taux de 21% qui s’applique.

Exemple d’investissement Pinel en région nantaise

Jean-Yves et Anne auraient également pu miser sur le quartier de l’Île de Nantes pour leur opération immobilière. En effet, ce quartier central connaît une transformation urbaine qui en fera prochainement le cœur de la métropole nantaise, selon les dires de la municipalité.

Abritant autrefois les chantiers navals de Nantes, l’Île de Nantes intègre désormais le quartier de la Création, qui prendra toute son importance à compter de 2020 en raison des aménagements suivants :

  • implantation du nouveau centre hospitalier universitaire nantais (CHU),
  • installation du Palais de Justice et de l’École des Beaux-Arts,
  • réhabilitation des berges du quai François-Mitterrand,
  • transformation des friches industrielles en lieux de culture et de partage (Les Nefs et la Fabrique),
  • etc.

Ce ne sont pas moins de 10.000 logements et 450.000m² d’activités professionnelles ainsi que 160 hectares d’espaces publics qui devraient voir le jour sur l’Île de Nantes d’ici à 2030. Ce projet urbain s’accompagnera d’initiatives économiques (quartier d’affaires Euronantes) et de transports (développement des Chronobus) afin d’accueillir, à terme, 30.000 habitants sur l’Île. Particularité du quartier, les projets immobiliers sélectionnés sont, pour la plupart, à la pointe concernant la qualité environnementale (maisons Wood Stock, programme Îlink, etc).

Un T3 situé dans une résidence moderne végétalisée, acquis pour un montant de 276.000€ sur l”Île de Nantes, permet à Jean-Yves et Anne de réaliser une économie fiscale de 49.680€, soit 5.520€ par an.

mPf593m0NpLaF

Laissez votre message

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.