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Le Livret A et ses alternatives

Défiscalisé, toujours disponible et surtout sans risque, le Livret A plaît massivement aux Français, notamment en période de crise. L’abaissement de son taux mérite de s’interroger sur la pertinence de ce placement. Nous listons quelques cas de figure simples ici. Le mode de calcul du taux de rémunération du Livret A prend en compte le taux de l’inflation.

Un rappel tout d’abord : le calcul du taux du Livret A prend doublement en compte le taux de l’inflation. Son calcul prend directement en compte la valeur de l’inflation mais prend aussi en compte les taux de rémunération de l’argent à court terme. Or ces taux dépendent eux aussi de la valeur de l’inflation. En cas de baisse de l’inflation, le taux de rémunération du Livret A doit automatiquement baisser. Or, les perspectives pour 2018 laissent à penser que l’inflation va baisser à nouveau, l’environnement économique risquant d’être récessif sur l’année à venir. Il est donc possible que le taux du Livret A baisse à nouveau, par exemple en 2018.

Il faut se rappeler également que le taux de rémunération du Livret A est utilisé comme référence pour la rémunération de plusieurs autres formes d’épargne. Le Livret de Développement Durable (LDD), par exemple, est aligné sur le Livret A. Le taux de rémunération du LDD est donc aussi passé à 1,75%.

Livret bancaire ou Livret A/LDD ?

Les établissements bancaires fixent eux-mêmes les taux de rémunération de leurs livrets, dits « livrets bancaires ». La plupart du temps ces livrets ont des taux plus élevés que celui des Livret A ou LDD. Mais la Loi de Finances 2017 met en place une fiscalité nouvelle sur les livrets bancaires. A compter de cette année, ceux-ci seront soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux – ces prélèvements étant établis à 15,5%. L’intérêt d’un livret bancaire dépend donc à présent du taux d’imposition de l’épargnant et du taux de rémunération du dit livret.

A titre de comparaison, pour un foyer fiscal répondant à la tranche de 14% pour l’impôt sur le revenu (IR), et en intégrant les prélèvements sociaux (15,5% donc) et la Contribution Sociale Généralisée (CSG, égale à 5,10%), le taux global d’imposition des livrets bancaires pour l’épargnant issu de ce foyer sera de 28,8%. Pour être plus intéressant qu’un Livret A ou qu’un LDD en termes de rémunération, le livret bancaire devra alors être rémunéré avec un taux supérieur à 2,458% (1,75% / (1-28,8%)).

De même, pour un foyer fiscal imposé par exemple à 41% pour l’IR, le taux global d’imposition des livrets bancaires serait de 54,4% – hors contribution exceptionnelle, toujours possible pour ce type de foyer fiscal. Dès lors, un livret bancaire devrait être rémunéré avec un taux au moins égal à 3,838% (1,75% / (1-54,4%)) pour être mieux rémunéré qu’un Livret A ou qu’un LDD.

Et les Plans d’Epargne Logement ?

Les PEL sont rémunérés à 2,50%, un taux qui était déjà supérieur à celui des Livret A et LDD. L’écart va donc devenir plus important encore à compter du 1er février. Mais les PEL ont des caractéristiques différentes des livrets. L’argent qui y est déposé y est bloqué pendant une durée minimale de 4 ans, sauf à casser le plan. Le PEL n’a donc pas la liquidité des livrets. Et surtout, son taux de rémunération est diminué si la durée minimale de blocage n’a pas été atteinte. L’Etat verse en effet une prime à l’issue des quatre années minimales d’épargne, mais pas avant !

C’est donc un mode d’épargne à conseiller, surtout du fait de l’écart de 0,75 points dont son taux de rémunération va profiter comparé au taux des Livret A et LDD, mais pour les épargnants en capacité non seulement de blocage de sommes sur 4 ans mais aussi d’épargne mensuelle minimale (actuellement, 75 € par mois).

Par ailleurs, les PEL ouvrent des droits en cas d’achat immobilier ou de travaux dans une maison. Mais dans le cadre d’un projet immobilier à moins de quatre ans, il peut être intéressant de prendre en compte les niveaux des taux d’emprunts immobiliers actuels. Si la période est propice à contracter ce type d’emprunt, avec des taux particulièrement bas et attractifs, y compris sans l’aide d’un PEL, un épargnant qui aurait un projet d’achat immobilier à moins de quatre ans pourrait trouver un intérêt à ne pas épargner sur un PEL. Il aurait, au contraire, intérêt à plutôt épargner sur des produits à plus court terme et plus rémunérateurs.

Epargne

Les Assurances-vie, un placement plus judicieux ?

En 2017, le taux de la rémunération nette des Assurances-vie sur fonds en euro était de 2,50%. Ce taux correspond au rendement de ces fonds en euro minoré des prélèvements sociaux. Or ces fonds ont connu une tendance baissière sur les années passées, que l’on peut supposer se poursuivre cette année encore. Le taux de rémunération des assurances-vie pourrait donc baisser légèrement, tout en restant supérieur aux 1,75% du nouveau taux de rémunération des Livret A et LDD.

Mais les contrats d’assurance-vie correspondent à des sommes bloquées sur plusieurs années. Leur rachat avant terme, par exemple en cas de besoin de liquidités, est fiscalisé – ce qui pénalise le taux de rendement de ce type de placement. Si l’épargnant est en capacité à épargner régulièrement et sur une période longue, l’assurance-vie peut toutefois être un placement plus intéressant que les livrets.

De l’intérêt des Comptes à Terme

Ces comptes sont ouverts sur des périodes fixées et leur rémunération évolue en fonction de la durée du placement. Mais l’argent placé est bloqué jusqu’au terme du compte. On peut trouver sur le marché des comptes à terme rémunérés avec des taux allant jusqu’à 3,45% sur 24 mois, par exemple. Mais ces taux correspondent à une rémunération brute, de laquelle il conviendra de retirer les 15,5% de prélèvements sociaux ainsi que le taux d’imposition sur le revenu.

Bien que ce produit n’intéresse donc les épargnants appartenant aux tranches les plus imposées (voir les quelques exemples de calcul plus haut, à propos des livrets bancaires), il intéressera tous les autres pour l’attractivité de leurs taux et à la condition qu’ils n’aient pas besoin de leur épargne sur la durée totale du compte à terme.

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Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct

La loi Pinel, qui contrairement aux dispositifs de défiscalisation précédents, autorise la location du bien immobilier acquis à ses parents ou enfants, permet de profiter d’une réduction d’impôts pour tout achat d’un logement neuf. Prenant appui sur ce mécanisme, la Société Civile de Placement Immobilier Pinel (SCPI Pinel) propose à l’investisseur d’acheter des parts dans un portefeuille d’immeubles d’habitation, l’ensemble étant contrôlé par une société de gestion.

Présentation de la SCPI Pinel

Les SCPI fiscales, plus communément appelées “pierre-papier Pinel”, sont à proprement parler, des sociétés civiles de placement immobilier. Lorsqu’un investisseur place son épargne dans une SCPI, il se porte acquéreur d’un patrimoine immobilier locatif, en commun avec d’autres investisseurs. En effet, la SCPI est chargée de récolter de l’argent auprès de plusieurs particuliers. Une fois validée cette étape, elle cherche divers biens permettant de réaliser un placement financier : cela est une manière d’investir sans “placer tous ses oeufs dans le même panier”. Enfin, la SCPI gère ce parc immobilier de A à Z et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, qui sont considérés comme de véritables “associés”.

Une SCPI parmi d’autres

Il existe une multitude de SCPI permettant de répondre à des attentes et des profils d’épargnants divers :

  • les SCPI de rendement concernent les investisseurs souhaitant valoriser leurs parts et obtenir un rendement élevé. Elles consistent généralement en la distribution régulière de revenus aux investisseurs sous la forme d’acomptes sur dividende. Parmi les SCPI de rendement, l’on peut notamment citer les SCPI diversifiées, les SCPI de commerces, les SCPI européennes, les SCPI régionales ou encore les SCPI spécialisées ;
  • les SCPI fiscales, Pinel ou anciennement Duflot ou Scellier, offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal, sans se soucier de la gestion locative des biens ;
  • les SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation, concernent les immeubles (bureaux, logements, etc) dont le potentiel d’appréciation à la revente est élevé. Le but étant la délivrance in fine de plus-values à l’investisseur. Contrairement aux SCPI de rendement et fiscale, ces sociétés ne permettent pas ou peu la perception de revenus. Il est plutôt question de valoriser progressivement la valeur des parts acquises.

Investir dans la pierre-papier défiscalisante

Investir dans la pierre-papier défiscalisante

Anne et Jean-Yves, couple originaire de Nantes, décide d’investir dans une SCPI dont la durée de vie sera de 15 ans. Leur SCPI achète des immeubles après avoir collecté des fonds auprès des différents investisseurs, puis elle les met en location. Les loyers perçus par la SCPI permettent le versement de dividendes à chacun des associés dont Anne et Jean-Yves. Puis, suite à une assemblée générale extraordinaire, la vente des immeubles est votée et les investisseurs touchent alors des acomptes remarquables, conséquence de la plus-value réalisée sur la vente. C’est à l’issue de la liquidation que le solde sera versé à Jean-Yves et Anne.

Du point de vue de la fiscalité, le couple nantais profite d’une réduction d’impôt de 2% du montant investi au cours des 9 années d’engagement Pinel. Dans la mesure où l’économie fiscale dure six années de moins que l’activité de la SCPI, Anne et Jean-Yves doivent s’attendre à garder au cours de cette période, la propriété de leurs biens immobiliers, sans réduction d’impôt en contrepartie. Ils conserveront évidemment la jouissance des revenus issus des loyers.

Ses avantages

Les SCPI Pinel ont l’avantage d’offrir tous les bénéfices fiscaux du dispositif Pinel, minorés des contraintes inhérentes à un achat immobilier.

En choisissant d’investir dans une SCPI Pinel, le particulier concrétise une double opération : il profite de l’économie d’impôt octroyée par la loi Pinel tout en diversifiant son patrimoine. De surcroît, l’entrée dans une SCPI permet à l’investisseur de se départir des obligations liées à l’investissement locatif. Aussi, le contribuable qui privilégie la pierre-papier défiscalisante à l’investissement Pinel simple, sera exempt :

  • de recherche d’un bien immobilier à acquérir,
  • de recherche d’un locataire solvable et fiable,
  • de gestion des états des lieux entrants et sortants,
  • d’encaissement des loyers,
  • de régularisation des charges,
  • de participation aux assemblées générales du syndicat de copropriété,
  • etc.

Par ailleurs, en choisissant de prendre part à une SCPI Pinel, l’investisseur réalise un placement patrimonial diversifié. En effet, les sociétés civiles concernées prennent soin d’acquérir des lots immobiliers de divers types (résidences de services, immeubles de bureaux, logements standing, etc) et répartis sur l’ensemble du territoire français.

Ses écueils

Risque qui concerne tous les placements immobiliers : lorsque le marché est mis à mal, les SCPI s’en trouvent impactées négativement : elles perdent de la valeur. La conjoncture économique a davantage de poid encore sur les SCPI spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. En cas de crise économique, contrairement aux logements qui trouvent toujours preneurs, les locaux professionnels tendent à se vider, affectant les loyers, qui constituent le revenu des investisseurs.

Autre risque, l’évolution des normes de construction et de la fiscalité immobilière peut affaiblir certaines SCPI. Leur patrimoine peut en effet se révéler suranné ou ne plus répondre aux attentes des locataires.

Enfin, en investissant dans une SCPI, on ne peut éliminer d’éventuels manquements de cette dernière en matière de gestion des biens immobiliers. Néanmoins, les investisseurs associés peuvent prendre la décision, au cours d’une assemblée générale, de retirer la gestion locative à leur SCPI au profit d’une autre.

Les SCPI sont nombreuses à proposer leurs services, aussi il convient de réaliser une sélection rigoureuse. Il s’avère tout aussi judicieux d’adhérer à l’Association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI) : elle se destine à soutenir les investisseurs en supports collectifs de placement immobilier.

Défiscalisation en pierre-papier VS Investissement en direct

Une meilleure rentabilité du dispositif en direct ?

Pourquoi réaliser un investissement locatif en direct quand la pierre-papier semble le surpasser avantageusement ? Tout est une question de rentabilité !

Selon certains courtiers en SCPI, l’objectif de rentabilité de ces sociétés civiles serait de l’ordre de 2%, hors fiscalité. C’est que, à l’image des SCPI classiques, les SCPI Pinel sont soumises à des frais de souscription et de cession, réglés en une seule fois, ainsi qu’à des frais annuels de gestion. Néanmoins, alors que les SCPI d’entreprise offrent des performances stables, les SCPI Pinel, qui concernent des biens habitables, affichent des rendements plus aléatoires, loins des 4% annuels des SCPI de rendement.

Selon Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint d’Ufifrance Patrimoine (UFF), banque conseil en gestion de patrimoine, interrogé récemment par le média cBanque : “Ces SCPI [N.D.L.R : Pinel] à vocation fiscale offrent des rendements (taux de distribution), 2 à 3 ans après leur création, qui se situent entre 1.5% à 2% hors fiscalité”.

De son côté, l’immobilier locatif Pinel en direct, c’est-à-dire sans l’intermédiation d’une SCPI – et les frais qu’elle entraîne – procure un rendement brut de 2.5% à 3%, hors avantage fiscal toujours.

Anne et Jean-Yves abandonnent l’investissement dans une SCPI au profit d’un investissement locatif Pinel en direct. Le marché immobilier neuf à Nantes leur permet d’acquérir, pour un montant de 202.000€, un appartement neuf de type T3 situé dans le quartier Nantes Erdre.
Outre le taux de rentabilité interne de leur bien (de l’ordre de 2.5 à 3%), le couple, qui s’est engagé pour une durée de 9 ans dans le dispositif Pinel, profitera d’une économie d’impôt de 36.360€ (202.000€ x 18%), soit 4.040€ par an.

En effet, pour rappel la loi Pinel induit une réduction fiscale proportionnelle à la durée d’engagement. Pour 6 années de mise en location, l’investisseur voit son impôt réduit de 12% du montant de son opération immobilière ; 9 années d’engagement induisent un taux de 18%, comme dans notre exemple ; enfin, pour 12 années de mise en location, la période maximale autorisée, c’est un taux de 21% qui s’applique.

Exemple d’investissement Pinel en région nantaise

Jean-Yves et Anne auraient également pu miser sur le quartier de l’Île de Nantes pour leur opération immobilière. En effet, ce quartier central connaît une transformation urbaine qui en fera prochainement le cœur de la métropole nantaise, selon les dires de la municipalité.

Abritant autrefois les chantiers navals de Nantes, l’Île de Nantes intègre désormais le quartier de la Création, qui prendra toute son importance à compter de 2020 en raison des aménagements suivants :

  • implantation du nouveau centre hospitalier universitaire nantais (CHU),
  • installation du Palais de Justice et de l’École des Beaux-Arts,
  • réhabilitation des berges du quai François-Mitterrand,
  • transformation des friches industrielles en lieux de culture et de partage (Les Nefs et la Fabrique),
  • etc.

Ce ne sont pas moins de 10.000 logements et 450.000m² d’activités professionnelles ainsi que 160 hectares d’espaces publics qui devraient voir le jour sur l’Île de Nantes d’ici à 2030. Ce projet urbain s’accompagnera d’initiatives économiques (quartier d’affaires Euronantes) et de transports (développement des Chronobus) afin d’accueillir, à terme, 30.000 habitants sur l’Île. Particularité du quartier, les projets immobiliers sélectionnés sont, pour la plupart, à la pointe concernant la qualité environnementale (maisons Wood Stock, programme Îlink, etc).

Un T3 situé dans une résidence moderne végétalisée, acquis pour un montant de 276.000€ sur l”Île de Nantes, permet à Jean-Yves et Anne de réaliser une économie fiscale de 49.680€, soit 5.520€ par an.

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Investir dans la pierre-papier défiscalisante

Investir dans une SCPI : où placer son argent ?

Investir dans une SCPI est un choix évident pour les épargnants qui souhaitent placer de l’argent dans l’immobilier sans avoir à se soucier de la gestion des biens sous-jacents. On reconnait également cette opération sous le nom de « Pierre papier ». Il s’agit tout simplement d’un placement immobilier locatif à long terme. Mais, où placer son argent ?

Investir dans une SCPI de rendement

Il existe plusieurs types de SCPI dans lesquelles on peut placer de l’argent. Parmi les options, il convient de citer la Société Civile de Placement Immobilier ditte « de rendement ». Il s’agit d’un placement qui permet d’obtenir un complément de revenu. Ce type d’investissement a pour principal objectif de distribuer un loyer au souscripteur.

La SCPI de rendement convient aux investisseurs qui cherchent non seulement un complément de revenu, mais également une revalorisation progressive du capital. En effet, la valeur des parts de SCPI est réétudiée de manière périodique. Pour avoir une idée sur les revenus complémentaires obtenus par l’investissement, on peut se servir d’un simulateur.

Les SCPI de rendement peuvent se concentrer sur des actifs particuliers tels que l’éducation, la santé, le tourisme, les entrepôts, les bureaux et les commerces. Certaines d’entre elles adoptent une approche diversifiée par zone géographique, par classe d’actifs ou autres. On peut accéder à ce type de SCPI grâce à plusieurs modes de souscription : au comptant, à crédit, en pleine propriété ou en démembrement. Ce dernier signifie qu’on ne maintient que la nue-propriété.

Opter pour une SCPI de plus-value

Opter pour une SCPI de plus-value

Il est également possible de placer de l’argent dans une SCPI de plus-value. Dans ce cas, l’investissement vise à acquérir des immeubles pour ensuite les revendre dans le but d’enregistrer une plus-value à terme. On la désigne également sous le nom de SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation. Ce type de placement est adapté aux stratégies de valorisation et de diversification de capital à long terme. Il n’est donc pas surprenant de placer de l’argent sur une SCPI de plus-value lorsqu’on prépare sa retraite.

Placer de l’argent dans une SCPI fiscale

Dans quel type de SCPI placer son argent ? La réponse à cette question dépend du profil de chaque investisseur et des objectifs de placement de chacun. Si celui-ci a pour but d’obtenir une réduction d’impôt, il peut choisir de placer de l’argent dans une SCPI fiscale. Les conditions de ce type de placement varient d’une SCPI à une autre.

Quoi qu’il en soit, l’objectif reste le même : créer une réduction fiscale qui sera imputée sur les revenus fonciers et l’impôt sur le revenu. Beaucoup de dispositifs de défiscalisation peuvent être appliqués au placement SCPI si l’on ne cite que la SCPI de déficit foncier, la SCPI Malraux, la SCPI Pinel et la SCPI Monuments historiques.

Investir dans une SCPI tel que permet de profiter d’une grande souplesse d’investissement et en même temps d’une fiscalité avantageuse. Il est à noter que la dissolution d’une SCPI fiscale est définie clairement dans le statut et requiert l’approbation de l’Assemblée Générale Extraordinaire. En outre, il faut savoir que la gestion d’une SCPI et la recherche de biens immobiliers sont assurées complètement par une entreprise de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers ou AMF.

Quelles sont les deux formes de capital d’une SCPI ?

deux formes de capital d’une SCPI

En général, on dénombre deux types de capital quand on parle de SCPI. D’une part, il y a les SCPI à capital fixe. Dans ces sociétés, on peut acquérir des parts uniquement au moment de la constitution du capital. C’est également possible lors de l’augmentation périodique. D’autre part, il y a les SCPI à capital variable. Contrairement aux précédentes, on peut acheter des parts à tout moment sur le marché primaire. Sur le marché secondaire, il est possible de revendre des parts en permanence.

En dehors de ces périodes, on peut toujours acheter des parts en allant sur le marché secondaire ou le marché de l’occasion. Toutefois, on peut vendre les parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. On l’appelle également marché de la revente. Afin de répartir le risque et d’optimiser les revenus fonciers, il est préférable d’investir sur deux ou trois SCPI. De cette manière aussi, on peut constituer un portefeuille solide sur le long terme et ainsi bien préparer sa retraite.

Investir dans une SCPI via un contrat d’assurance vie

Il est possible de placer de l’argent dans une SCPI via une assurance-vie. Cette option permet de jouir d’un rendement attractif de l’immobilier commercial d’un côté et de profiter de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. Comme les dividendes des SCPI sont capitalisés dans le contrat d’assurance vie, elles ne sont pas contraintes d’imposition similaire à celle des revenus fonciers.

En revanche, ces dividendes supportent les frais de gestion liés au contrat d’assurance vie. Quand on connait les buts de l’investissement et les moyens à disposition, il devient facile de trouver la meilleure option pour placer son argent si on opte pour la SCPI.

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