SCPI DE RENDEMENT

EN UTILISANT L'EFFET DE LEVIER

Comme la plupart des investissements immobiliers, les parts de SCPI de rendement peuvent s'acheter à crédit. L'intérêt est de bénéficier de l'effet de levier pour augmenter le rendement du placement.

Principe de l'investissement en SCPI de rendement avec effet de levier:

Le principe de l'investissement est le suivant, pour 10.000€ à investir (par exemple) :

• Les 10.000€ sont placés sur un contrat d'assurance-vie.


• Ce contrat d'assurance vie sert de garantie auprès d'une banque (nantissement du contrat) afin de mettre en place un crédit in fine d'un montant à peu près égal à 10 fois la somme de départ (donc ici 100.000€).
  Le principe d'un crédit in fine est de ne rembourser chaque mois que les intérêts (donc les remboursements mensuels sont faibles). A la fin de la durée de l'emprunt vous aurez donc remboursé tous les intérêts, et la somme prêtée initialement devra à ce moment être remboursée.
  
  
• Ainsi chaque mois vous remboursez les intérêts et vous acquittez de l'impôt (prélèvements sociaux + IR selon votre TMI) avec les revenus de la SCPI, et l'excédent est placé sur le contrat d'assurance-vie. A la fin de la durée de l'emprunt les parts de SCPI sont revendues pour rembourser la somme due à la banque.

Rendement de l'investissement :

Note : les chiffres choisis sont une simulation. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Chiffres choisis pour le calcul :

• Investissement initial : 10.000 €
• Durée du placement : 8 ans
• Rendement de l'assurance vie : 4%
• Rendement moyen de la SCPI : 5,5%
• Taux du crédit in fine sur 8 ans + assurance : 4,7%
• Frais de dossier : 600€
• Revalorisation annuelle des parts de la SCPI : 2%
• Revalorisation annuelle du rendement de la SCPI : 1,5%
• Frais de retrait de la SCPI : 9%

10.000€ investis selon ce montage permettent de récupérer au bout de 8 ans :

- 26.297 € si vous êtes à un TMI de 0%, soit un rendement net de 12,85% /an

- 25.577 € si vous êtes à un TMI de 5,5%, soit un rendement net de 12,46% /an

- 24.464 € si vous êtes à un TMI de 14%, soit un rendement net de 11,83% /an

- 22.369 € si vous êtes à un TMI de 30%, soit un rendement net de 10,59% /an

- 21.059 € si vous êtes à un TMI de 40%, soit un rendement net de 9,76% /an

Avantages de l'investissement en SCPI de rendement avec effet de levier :

• Le rendement est net car les impôts ont déjà été comptés lors du calcul.


• Si vous aviez du déficit foncier provenant d'autres locations, ce déficit peut être gommé donc le rendement augmente.

Le montage sert également d'assurance décès. En effet s'il vous arrive quelque chose, vos ayants-droits récupèrent la somme placée sur l'assurance-vie + la somme abondée sur la SCPI. Soit pour 10.000€ investis un capital décès correspondant à 110.000€ la 1ère année, puis un peu plus les années suivantes grâce à la revalorisation.

Comment investir en SCPI de rendement avec effet de levier ?