LES SCPI

Fiscalité des SCPI
Les SCPI de rendement
Les SCPI de plus-value
Les SCPI fiscales
Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable
Classement de quelques SCPI

Voir aussi, pour comparer les SCPI : le classement des SCPI

On peut classer les SCPI en trois catégories : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales.

L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses associés.

La « pierre-papier » est le moyen le plus rapide et le moins coûteux pour investir dans l’immobilier et en tirer des revenus, sans le moindre souci de gestion (recherche de locataires, loyers impayés, dégradations, dévaluation suite à des constructions avoisinantes, taxes foncières, assurances...). Il suffit d’acheter des parts de SCPI pour devenir associé.
L’achat de parts se fait par souscription, ou auprès d’associés vendeurs. La SCPI achète des immeubles de bureaux et de commerces, trouve les locataires, gère le patrimoine, perçoit les loyers et, après déduction des frais, redistribue une quote-part de ces revenus, proportionnelle à son investissement.

Les SCPI sont un investissement à long terme et servent souvent un objectif : préparer la retraite. Le risque sur le capital ou sur le rendement est très faible, même en cas de crise.

Les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit. Dans ce cas, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Toute l'astuce consiste à faire coïncider la fin des crédits avec le moment du départ à la retraite.

Fiscalité des SCPI :

Prélèvements sociaux : 13,5%
+
Revenus fonciers : Les revenus fonciers proviennent de la gestion du parc immobilier. Ils sont

- Soit imposés aux frais réels (loyers encaissés moins les frais réels de gérance et les intérêts et frais d’emprunt). Si le revenu foncier est positif, il est soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu.
(En cas de déficit foncier hors intérêts d’emprunts, celui-ci est déductible du revenu global à hauteur de 10.700€ par an, le solde étant reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers des années suivantes).

- Soit au régime du micro-foncier sous la double condition de disposer d'autres revenus fonciers provenant de biens immobiliers détenus directement et de ne bénéficier d'aucune mesure fiscale de faveur en matière de revenus fonciers (loi Robien, Malraux...). Le régime du micro-foncier n'est applicable que si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts et de se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers. Ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles dans le régime réel sont inférieures à l'abattement forfaitaire..

+
Revenus financiers : Résultant du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …) qui sont soit imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu soit, sur option, soumis au prélèvement forfaitaire libératoire de 19%.

+
Plus-value lors de la revente: La plus-value réalisée lors de la revente est imposée au taux de 19%. Il existe un abattement progressif en fonction de la durée de détention :
      • 2% d'abattement entre la 5ème et la 17ème année ;
      • 4% d'abattement entre la 17ème et la 24ème année ;
      • 8% d'abattement entre la 24ème et la 30ème année.

Cet impôt est calculé et versé directement par le notaire lors de la cession. Le contribuable est ainsi déchargé de toute déclaration.

Les Scpi de rendement :

L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Le rendement de ce type de SCPI est de l'ordre de 5,5% brut par an ces dernières années. Il est conseillé de conserver ses parts entre 10 et 15 ans, pour amortir les frais (entre 7 % et 12 % à la souscription) et de ne pas revendre sur un marché immobilier en baisse. Ce rendement correspond au rapport entre les dividendes reversés et le prix de la part. En tenant compte de la revalorisation du prix de la part, on obtient un taux de rendement interne aux alentours des 10%.

Montage SCPI de rendement avec effet de levier

Les Scpi de plus-value :

Leur stratégie d'acquisition est orientée vers des biens ayant un fort potentiel de revalorisation (locaux à rénover). Les loyers ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l'état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire.
Ces SCPI ne sont donc pas recherchées pour leur rendement. En revanche, elles peuvent présenter un intérêt fiscal immédiat en cas de déficit d'exploitation: celui-ci est réparti entre les porteurs de parts, qui ont le droit de l'imputer sur les revenus fonciers qu'ils perçoivent par ailleurs.

Mais l'intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente. Un logement revendu libre après remise en état vaut sensiblement plus cher que le prix auquel il a été acheté en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible.

Le rendement ne pourra dons se connaître qu'au terme de la SCPI. La revalorisation annuelle moyenne des SCPI de plus-value émises pour l'instant est de l'ordre de 4 à 8%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les Scpi fiscales :

Leur rendement est moins fort que les SCPI de rendement, mais elles donnent droit à un avantage fiscal. L'économie d'impôt procurée est directement liée au TMI du contribuable. Il faut être au moins dans la tranche du barème à 30 % pour y trouver un intérêt significatif.
La revente est difficile car seul le premier acquéreur des parts profite de l'avantage fiscal. En outre, il est prévu une obligation de conservation des parts pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne un redressement fiscal.
C'est pourquoi les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à mener de préférence jusqu'à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 12 à 15 ans environ.

Le rendement est de l'ordre de 3%, mais vous bénéficiez de l'économie d'impôt.

Les Scpi à capital fixe et les SCPI à capital variable:

• Les SCPI à capital fixe : Les statuts de la SCPI fixe un capital plafond. Pour atteindre ce capital la SCPI procède à des augmentations de capital lors de sessions successives. Entre chaque session et lorsque le capital plafond est atteint le capital de la SCPI reste fixe. Dans ce cas si un porteur de part souhaite revendre ses parts, il doit trouver une ou plusieurs personnes pour les lui racheter. La valeur de la part se négocie avec l'acheteur.


• Les SCPI à capital variable : Ce type de SCPI doit conserver 10% de ses fonds à disposition. Quand un porteur de parts souhaite se retirer, la SCPI rachète ses parts et émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent. La revente est donc plus facile que pour une SCPI à capital fixe. La valeur de la part est connue.