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SCI DE PORTAGE EN LOI GIRARDIN |
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Voir aussi l'investissement en girardin industriel
Principe de l'investissement dans la SCI de portage en loi Girardin :L'investisseur réalise un apport de capital à la SCI, ce qui lui permettra de déduire des impôts pendant 5 ans une somme plus importante que son investissement initial. Par exemple l'investisseur apporte 28.000€, il pourra déduire 8.000€/an pendant 5 ans, soit 40.000€. Le gain est donc de 12.000€ sur 5 ans. Pour que l'investissement soit intéressant il faut que l'investisseur soit soumis à l’impôt sur le revenu à hauteur de 4.000 € /an minimum.
Quelle est la SCI de portage ?La SCI est une société civile de construction immobilière. Cette SCI doit construire des logements en vue de leur location nue en résidence principale et cela dans les règles prévues à l’article 199 undecies A du CGI. L'investisseur s'engage à conserver les parts de la SCI pendant 5 ans à compter de la première mise en location du dernier logement du programme immobilier. La sortie de l’opération à lieu au bout de 5 ans : la revente des parts de la SCI est organisée dès l’origine, elle est irrévocable. La rentabilité est donc connue dès la souscription. Le principal opérateur de la SCI existe depuis 15 ans dans le territoire et détient 70% des parts de marché. Le montage financier a été validé à maintes reprises depuis plus de 10 ans par la DGI (Direction Général des Impôts).
La loi Girardin :L’Etat a créé cette incitation fiscale pour encourager les investissements industriels dans les Dom-Tom. Il permet à une société (et donc aux investisseurs de la société) de déduire 48% de leur investissement (dans le montage présenté ici, le taux dépend des montages) à conditions que la société respecte les conditions citées dans l'article 199 undecies A.
Plafond de la défiscalisation en loi Girardin :La défiscalisation maximale en loi Girardin doit respecter ces deux plafonds:
Exemple de placement dans la SCI loi Girardin:Par exemple l'investisseur souhaite défiscaliser 8.000€/an pendant 5 ans. Il investit pour cela 28.000 € (à fonds perdus) dans la SCI de portage. La SCI va compléter le financement à hauteur de 56.000€. L'investissement total est donc de 84.000€. Pour la direction des impôts c'est cette somme qui va servir de base de calcul de la réduction d'impôt. Le taux de réduction fiscale est de 48%, soit 40.000€.
Calcul du rendement:28.000€ investis permettent d'économiser 8.000€/an pendant 5 ans. Il n'est pas possible pour ce placement de calculer le rendement en intérêts cumulés car les 12.000€ ne sont pas gagnés au bout de 5 ans mais progressivement chaque année. Le calcul du TRI (taux de rendement interne nécessite une calculatrice financière. Si vous n'en avez pas, vous pouvez utiliser un tableur (par exemple Excell, voir photo ci-dessous). La formule entrée dans la case B8 est "=TRI(B1:B6)".
Le calcul donne donc un taux de rendement interne de 13,2 %/an. Il s'agit bien sur d'un rendement net car vous ne pouvez pas être imposé sur cette déduction d'impôt.
Les avantages de la SCI en loi Girardin :
Risques du Girardin :Le risque est un redressement fiscal si la société créée par le monteur en défiscalisation ne respecte pas les conditions imposées par l’état dans l'article 199 undicies A. Pour protéger les investisseurs, le monteur en défiscalisation fournit au moment de la signature du bulletin de souscription des garanties visées par la direction générale des impôts (indemnisation en cas de requalification fiscale, dépot-gage de 15 mois de loyers).
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Pour les personnes ayant mensualisé leur impôt, le TRI est plus proche de 15%/an (car les 8.000€ ne sont pas économisés le 31/12 mais tout au long de l'année). 
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