L'EFFET DE LEVIER FINANCIER

Définition de l'effet de levier financier
Recette miracle ?
Exemple
Avantage de l'effet de levier
Inconvénient de l'effet de levier

Définition de l'effet de levier financier

L'effet de levier financier est une opération qui consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour se constituer un capital.

Lorsque l’on place une somme sur un support mobilier, il n'y a pas d'effet de levier financier. C’est notre argent qui travaille. Dans ce cas, on réalise un capital par "accumulation".

En revanche, lorsque l’on met en place un investissement locatif nécessitant un emprunt, on réalise un capital par "reconstitution". On va pour cela emprunter un capital qui permet d’acquérir le bien. Ce bien est alors loué à un locataire qui contribue grâce à son loyer au remboursement de la mensualité, à l’amortissement du capital restant du et donc à la reconstitution de son capital. Dans le cas d’une "accumulation" je suis le seul à faire l’effort alors que dans le cas d’une "reconstitution" nous sommes 2 voire 3 à faire l’effort : moi, le locataire et le fisc (grâce à l’économie d’impôt). C’est ce que l’on appelle l’effet de levier financier.

Pour en savoir plus sur la formule de calcul de l'effet de levier : Wikipédia

Est-ce la recette miracle pour gagner de l'argent sans risque ?

Beaucoup de publicités expliquent que vous pouvez acheter un logement neuf pour 20% de sa valeur, le reste étant financé par les loyers et les déductions fiscales. Cela semble intéressant, encore faut-il tenir compte de tous les paramètres. Pour calculer le rendement de ce placement, le mieux est de prendre un exemple concret et de s'appuyer sur des chiffres.

Exemple d'un placement immobilier en Scellier classique :

En se basant sur un investissement immobilier de 140.000 € (cela implique que l’acquéreur dispose d’un impôt annuel supérieur à 3.888 € pour pouvoir profiter de la réduction de 25%). Si tel est le cas, voyons ci-après, selon les modalités d’achat, l’épargne moyenne à réaliser en loi Scellier «classique» en simulant l’opération sur 9 ans.

Les calculs sont simplifiés pour ne pas allourdir les explications.

Si vous souhaitez modifier les simulations vous pouvez vous aider de nos calculatrices :

CALCULATRICE CREDIT

CALCULATRICE FRAIS DE NOTAIRE

basons notre réflexion sur:

• Frais de notaire : 3.200 €, ce qui porte l'achat à 143.200 €
• Un loyer hors charges annuel de 5.600 € (466 €/mois) et 25% de charges au total ( gestion par une agence : 8% + assurance loyer impayé : 4% + charges de copropriété: 5% + taxe foncière : 8%) ce qui équivaut à un loyer net de 4.200 €/an. Les loyers seront réindexés tous les ans à 1%.
• Le financement de l’investissement sera réalisé sur 20 ans au taux fixe de 4,70% avec assurance, soit une mensualité de 921 € ( 11.052 €/an).
  • L'acheteur doit donc fournir un effort mensuel d'épargne de 11.052 € - 4.200 € = 6.852 € la 1ère année à 6504 € la 9ème année (grace à la réindexation des loyers) soit un effort annuel moyen de 6.678 €. (556 € / mois)
• Aucun travaux ne seront réalisés pendant toute la période
• Le prix du logement neuf est surévalué de 15% (surcote du prix du neuf par rapport à l'ancien), donc la valeur réelle du logement est 119.000€.
• Revalorisation du patrimoine immobilier : 1,5% l'an, donc valeur de revente au bout de 9 ans : 136.000 €

Conclusion globale : Quelle que soit la méthode choisie les rendements de ce logement sont compris entre 3,5% et 5%. Le meilleur rendement s'obtient lorsque l'achat est fait à crédit sur un crédit de 9 ans (équivalent à la durée de la réduction d'impôt). En effet un crédit plus long augmente le taux du crédit et ajoute des frais de rachat en cas de sortie anticipée. Par contre il faut pouvoir investir une plus grosse somme mensuelle.

Pour faire une simulation rapide adaptée à votre situation :

PROGRAMMES IMMOBILIER

Avantage de l'effet de levier financier :

Le principal avantage provient des déficits fonciers. Votre remboursement de crédit étant supérieur aux loyers perçus, vous n'êtes pas imposable sur les bénéfices fonciers puisque vous êtes au contraire en déficit. Mieux encore, si vous payez des impôts sur d'autre revenus fonciers, vous pouvez diminuer ou annuler complètement cette imposition en faisant en sorte que le déficit sur ce bien soit équivalent aux bénéfices sur les autres logements.

Inconvénient de l'effet de levier financier :

Généralement les banques acceptent un taux d'endettement maximal de 30%. L'emprunt effectué pour réaliser l'effet de levier sera pris en compte ultérieurement dans le calcul de votre capacité d’endettement. Il convient donc de choisir le montant de son investissement locatif en fonction des futurs besoins de financement de son foyer afin de ne pas se retrouver bloqué !