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 Avantage fiscal du dispositif Scellier
Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier
Les grands critères de choix
Investir avec un emprunt
Caractéristiques de l'investissement en loi Scellier
Le dispositif Scellier s’adresse aux contribuables qui désirent investir dans l’immobilier neuf destiné à la location.
Avantage fiscal du dispositif Scellier :
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% pour l’année 2010, et de 20% pour 2011-2012.
La réduction d’impôt sera répartie sur les neuf ans d’obligation locative. Toutes les communes de France ne peuvent pas bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Scellier. Seules les zones A et B englobant les grandes villes sont concernées.
Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier :
En contrepartie de ces bonus fiscaux, vous vous engagez à :
- acheter un bien immobilier neuf ou réhabilité,
- mettre en location ce bien pendant neuf années consécutives,
- respecter les plafonds de loyer Scellier fixés par l'État,
- choisir un locataire qui fera de ce logement sa résidence principale.
Les grands critères de choix :
L'avantage fiscal ne doit pas faire oublier le plus important : vous achetez avant tout un bien immobilier. Priviligiez les critères suivants :
- L’emplacement est le critère décisif : Si le logement est bien situé, l'essentiel est assuré, à la fois pour le louer et pour le revendre le moment venu.
- Le potentiel locatif : Assurez-vous de la vitalité économique du secteur et de la présence d’une demande pérenne afin de garantir le potentiel locatif de votre bien. En principe il n'y a pas de souci quand le bien se trouve à proximité d'une gare ou d'une station de métro, d'une université, ou dans un quartier animé.
- Le prix : Une bonne opération doit se faire au prix du marché. Il ne faut pas que le gain fiscal soit complètement absorbé par la marge du promotteur.
Pour ces trois critères il est indispensable de connaitre les marchés dynamiques et ceux ou l'offre est trop abondante.
 COMPARATIF DU MARCHE LOCATIF ET EVOLUTION DES PRIX
- Les taxes d'habitation, taxes foncières, frais de syndic... : Tout cela intervient dans le rendement de l'investissement. Selon les villes les taxes foncières et d'habitation varient entre 1/2 mois de loyer et 1,5 mois de loyer.
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Investir avec un emprunt :
Même sans apport il est possible de faire un investissement Scellier. La rentabilité du placement augmente en profitant de l'effet de levier grace à la déduction des intérêts d'emprunt. Mais surtout, grace aux aux déficits fiscaux des premières années, l'investissement n'est pas imposable.
La rentabilité d'un investissement Scellier dépend de tous les facteurs cités précédemment. Elle est de l'ordre de 5%. Pour comprendre le principe de l'effet de levier, et pour des exemples de calculs de rentabilité, allez-voir le dossier :
Caractéristiques de l'investissement en loi Scellier :
- Investissement dans l'immobilier neuf soumis à quelques conditions
- Réduction fiscale de 25% du prix d'acquisition réparti sur 9 ans
- Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans
- Possibilité de bénéficier de l'effet de levier
- Epargne bloquée 9 ans
- Toutes les tracasseries des investissements immobiliers (recherche de locataires, loyers impayés, détériorations, risques de vacances...)
- Rendement de 5%
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